ЗАО «МИАН» получило разрешение Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) о возобновлении эмиссии и регистрации дополнительного выпуска обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО «МИАН», размещаемых путем закрытой подписки. Эмитентом размещается 20 тыс. ценных бумаг номинальной стоимостью 1 тыс. руб., общий объем допвыпуска (по номинальной стоимости) 20 млн руб. «Проводимая эмиссия позволит пополнить собственный уставной фонд ЗАО и тем самым получить дополнительные средства для поддержки и развития учрежденных компаний»,— считает Сергей Озеров, генеральный директор МИАН.

Компания Paul’s Yard совместно с Gamma Management Group заявила о проекте строительства загородного комплекса на берегу Балтийского моря в 30 км от Калининграда (близ курортов Светлогорска). По данным пресс-службы компании, у поселка нет пока даже названия, и сейчас прорабатывается его архитектурная и концептуальная схема. Площадь поселка составит 3,5 га, здесь будут построены 20–25 домов разной планировки. Уточненные данные о проекте компании обещают представить в ноябре.
Ежегодный рост цен на недвижимость в Калининградском регионе составляет не менее 20%, поэтому инвестиции в строящиеся жилые комплексы местных курортных зон можно признать весьма эффективными.

Компания «интеко» впервые за время своeй активной работы на столичном рынке получила участок на открытых торгах, организованных в сентябре городским комитетом по проведению конкурсов и аукционов

За $4,6 млн ЗАО «Интеко» достались два участка: по Международному шоссе (на строительство жилых микрорайонов площадью более 200 тыс. кв. м) и по Ленинградскому шоссе (почти 700 тыс. кв. м). В обременение участка впервые в столичной практике было заложено сооружение инвестором инженерных коммуникаций, а это порядка 30% от общей стоимости проекта. До сих пор эти работы финансировал город. Раньше единственным реальным претендентом на застройку Молжанинова считался городской инвестор — Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Однако ситуация изменилась. По словам нового главы департамента Владимира Ресина, у ДИПСа «не хватит сил на освоение этого проекта». Впрочем, ДИПС лишился Молжанинова с момента определения этого участка к выставлению на аукцион. Являясь бюджетной городской организацией, департамент не имеет права в нем участвовать.

Заместитель генерального директора компании «газпроминвестхолдинг» евгений морозов вкладывает деньги в реконструкцию старинных московских домов. Он вытряхивает из обшарпанных, но крепких внутри «коробок» зданий почти все старое «содержимое» и наполняет их новым — вплоть до вилок. Главное для него не заработать, а насладиться процессом преображения квартиры. Убедившись, что все сделано правильно, он сам обживает квартиру, и только потом подбирает ей нового хозяина. И принимается за новый проект.

— Когда вы впервые попробовали себя в качестве реставратора?
— Мой первый опыт работы с недвижимостью относится к середине 1990-х. Я тогда жил в Нью-Йорке и решил отремонтировать свою квартиру. Она была очень необычная: на углу 6-й авеню и 4-й улицы, в доме, который в разрезе напоминал по форме утюг. А у меня была угловая квартира с высокими, 12–13 футов, потолками и пятнадцатью огромными окнами. Она была не очень большая по площади — около 110 кв. м, в довольно плохом состоянии, и я стал искать способы ее улучшить. Я нашел, действительно случайно, людей с умелыми руками, и без получения каких-то серьезных лицензий и разрешений нам удалось сделать из этой угловой квартиры конфетку. Когда я уезжал из Нью-Йорка, мне удалось ее продать весьма быстро и по хорошей цене. И не в последнюю очередь — за счет произведенных улучшений. Там было много камня, мрамора, дорогие ванны известных производителей, предметы искусства — я купил старые картины русских художников. Портьеры тоже были необычные — я вообще люблю украшать окна. В России свой первый проект я осуществил пять или шесть лет назад. Это была большая квартира в Романовом переулке, в очень известном здании — старом доходном московском доме, где был установлен самый первый в столице лифт.

«Мы потратили десятки миллионов долларов на выкуп участков на вторичном рынке»,— признался вице-президент «Интеко» Олег Солощанский. Этой стратегии придерживаются многие инвесторы. Источники возникновения площадок на вторичном рынке — переуступка прав по инвестконтрактам, через приобретение части недвижимой собственности или поглощение компании, вывод промзон, а также застройка федеральных участков.

Вывести и застроить
«Участков под застройку в Москве без какого-либо обременения почти не осталось,— считает Вячеслав Тимербулатов, генеральный директор группы компаний „Конти”. У нас достаточно территорий промышленных, производственных, много районов, требующих комплексной реконструкции. Но освоение этих площадок — очень длительный процесс». Круг компаний, стабильно занимающихся выводом промышленных предприятий и фактически поделивших этот сектор рынка, в Москве сложился давно («Росбилдинг», банк «Визави», др.). Время от времени занимаются выводом большинство столичных девелоперов, включая «Капитал Груп», «Строймонтаж», «Декру».
Чаще всего эти компании приобретают интересующее их предприятие через выкуп контрольного пакета акций либо через покупку конкретных объектов недвижимости. Однако такие действия очень не нравятся московским властям, потому что контролировать эти сделки очень сложно.

Кому выгодно устраивать спектакли на рынке недвижимости в москве? Тому, кто претендует на места в партере откуда берется земля?

Куда спешим
Поделить «недоделенное» сейчас самое время. Федеральные власти уже ведут свое «неофициальное» наступление на Московское строительное княжество. Началась война компроматов, в центре которой оказались крупнейшие компании стройкомплекса. Теневой характер строительного бизнеса в Москве сослужил в итоге плохую службу самим девелоперам. Найти закрытую информацию и представить ее как негативную в этом случае легко и просто — достаточно вбросить на рынокданные об объеме кредитной просроченной задолженности московских застройщиков и кризисе кредитования отрасли банками, и большинство СМИ с охотой принимаются за разбор ситуации.
В итоге формируется соответствующее общественное мнение о проблемах московского стройкомплекса, и воспользоваться этим шумом на рынке — лишь дело техники. Вернее — точного расчета. И Москву будут застраивать новые компании. Или старые — но уже под новыми именами.

По мере того как инвестиционно-строительные компании все лучше узнавали рынок и сами на нем становились узнаваемыми, продажа квартир через риэлтеров с разделом прибыли стала уже не очевидна и не обязательна. Сами строим — сами продаем, такова позиция многих известных и уважаемых застройщиков, реализующих по 100–200 тыс. кв. м в год. Например, ни «Крост» ни НПП «Тема» к помощи «эксклюзивных», «неэксклюзивных» и прочих риэлтеров не прибегают.
Ирина Добашина, руководитель риэлтерского управления «Кроста», замечает, что попытка работать с риэлтерами практической пользы не принесла, только суету: «Риэлтеры обеспечивали рекламу, но покупатели все равно приходили к нам, в риэлтерское управление компании. В результате жилье реализовывали мы, а проценты нам приходилось платить агентству, потому что мы были в договорных отношениях».
Генеральный директор группы компаний АРКС Алексей Пименов считает, что агентства недвижимости при выкупе объемов у собственника значительно занижают рыночную стоимость недвижимости, тем самым лишая собственника возможности получить полную прибыль от реализации проекта. Кроме того, «агентства стараются выкупать ликвидную недвижимость, а неликвид оставлять собственнику». В итоге «становится невозможным регулировать процесс ценообразования в процессе строительства, что может привести к потере прибыли».

Строящиеся дома в москве продаются либо самим застройщиком, либо группой риэлтерских компаний. Но иногда право реализации площадей достается только одному агентству. Такая схема на рынке именуется «эксклюзивной», и она имеет технологические, финансовые и организационные особенности

Эксклюзивный договор риэлтера с застройщиком предполагает, что застройщик отдает риэлтеру на реализацию определенный, строго фиксированный объем площадей (квартир в доме, домов в поселке) или объект недвижимости целиком. В этом случае риэлтер самостоятельно рекламирует и продвигает на рынке «свой» объект, избавляя застройщика от затрат на рекламу и контактов с покупателями. «Величина комиссии зависит от стадии, на которой риэлтер входит в инвестиционный проект, условий продвижения, сопровождения клиентов и так далее»,— поясняет Юрий Митин, руководитель инвестиционного проекта агентства недвижимости «Пересвет-Инвест».
Предполагается, что эксклюзивный риэлтер получает от застройщика вознаграждение более высокое, чем обычная риэлтерская комиссия при реализации новостроек — в среднем от 2–2,5% до 3,5% (в Подмосковье до 5%). Но это не обязательно. «Эксклюзивные отношения с застройщиком в любом случае гарантируют риэлтеру больший объем продаж и, соответственно, большую прибыль»,— считает начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «Инком-Недвижимость» Евгений Михаленков. «Комиссия эксклюзивного риэлтера больше, так как он тратит деньги на рекламу и берет на себя риски»,— говорит президент корпорации «Бест-Недвижимость» Григорий Полторак.

Вслед за самыми древними сериями пятиэтажек на слом и под реконструкцию пойдут восьми- и двенадцатиэтажные типовые дома 1950–1960-х годов постройки. По распоряжению правительства Москвы от 13.09.2004 проектные работы по реконструкции и санации панельных домов выполнит ГУП «Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования» (МНИИТЭП).
Реконструкция коснется жилых пятиэтажных домов общей площадью 22 млн кв. м и 8–12-этажных суммарной площадью 18 млн кв. м. Износ несносимых пятиэтажных домов достигает сейчас 30–50%, а 8–12-этажных домов — 30–40%, износ основных несущих конструкций этих домов составляет 10–15%.
По предварительным подсчетам, реконструкция домов позволит увеличить их площадь на 30% и обойдется дешевле сноса и нового строительства каждого дома в среднем на 21 млн руб.

Московские власти вернут к жизни старые панельные серии П46М и КОПЭ-2000, в то время как их «ровесники» изводства. Теперь в выживших панельных сериях будут расселять очередников и переселенцев из сносимых домов.
Дома серии П46М, технологически значительно переработанной, будут по-прежнему строиться в столице, преимущественно по квартирной заявке Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы — для социального найма. Набор небольших по площади однои двухкомнатных квартир в блок-секциях этого дома, принадлежащих ко второй категории комфорта, делает серию оптимальной для социального жилья.
По той же причине сохранится в Москве и серия КОПЭ-2000, правда, с несколько переработанным фасадом. В ее более современном аналоге КОПЭ-«Парус» цена и большие площади грозят разорить городской бюджет.
ДСК-2 как производитель старых, но удобных и экономных для бюджета серий остается в списке компаний, претендующих на получение крупных городских подрядов на строительство муниципальных домов.