Поселок располагается рядом с лесом, к которому примыкают девять уже построенных домов (сейчас в них идет внутренняя отделка).
Постоянно в поселке живут только три семьи. По словам Левзина, «грязные» строительные работы уже завершены, сама стройка ведется только в будни в рабочее время, поэтому первые жильцы никакого дискомфорта не испытывают. Не соглашусь. Пока я пересекал «Велич» по главной улице, пару раз мимо меня с ревом проносился трактор. После визита в комплекс я продолжил прогулку по поселку. Добрался до искусственной речки, длиною метров пятьсот. Позже Левзин рассказал, что еще в 2003-м в речку запустили полторы тонны рыбы, а уже этим летом устраивали рыбалку (лично я в этот раз ни рыбы, ни рыбаков не увидел). Зато только у реки я разглядел, что все дома в поселке сделаны в едином архитектурном стиле. «Наш поселок не для тех, кто хочет выделиться из общего числа,— сказал потом Левзин.— Мы делаем спокойный поселок для состоятельных и семейных людей». Покупателям на выбор предлагается 10 проектов домов площадью 300–600 кв. м в едином архитектурном стиле. Проекты разработаны мастерской «Архстройдизайн», ею руководит Алексей Иванов, который, по заявлению строителей поселка, имеет большой опыт проектирования загородных коттеджных кирпичных домов и поселков элитного класса не только в России, но и в США. Проверяя эту информацию, я нашел сайт бюро и в разделе «Проекты» обнаружил четыре реализованных проекта, среди которых самый громкий — застройка поселка «Барвиха». Нагуляв аппетит и замерзнув, я отправился в гостевой домик, где меня напоил чаем и ответил на вопросы Геннадий Левзин.

Зная о важности экологического фактора при выборе загородного дома, застройщики часто преувеличивают достоинства своих проектов. В результате, приезжая на место, покупатель видит, что обещанный лес не «у порога», а «водохранилище» больше напоминает заросший пруд. Но главное сделано — покупатель приехал, и шансы уговорить его на сделку повышаются.
Насколько были правы или лукавили, добавляя к названию поселка заманчивое «эко», застройщики поселка «величъ», проверил building life

Готовясь к поездке в «Величъ», я зашел на сайт поселка и узнал, что это не просто экогородок, а «поселок бизнес-класса в рамках проекта „Экопояс Москвы”». Правда, подробностей о проекте «Экопояс Москвы» ни там, ни где-либо еще в интернете разыскать не удалось. Похоже, «Величъ» не только первый, но и единственный поселок в этом поясе. Кроме того, я заметил, что на сайте класс поселка чаще всего обозначается как элитный, а не как бизнес, причем как «самый готовый поселок из строящихся» на Новорижском шоссе.

> Головная боль застройщика

> Дисциплинирующая система, не имеющая аналогов

> Основа для коррупции при проверках

> Инструмент конкурентной борьбы между компаниями

Одна из схем, применяемых застройщиками для оптимизации налогообложения,— отнесение как можно больших сумм на себестоимость строительства для сокращения НДС и налога на прибыль. Для этого компания заключает фиктивные договоры с субподрядчиками — подставными фирмами-однодневками, которые сама же и создает. По оценке ГУНП, в России предприятия стройкомплекса с помощью этой схемы ежегодно «оптимизируют» налоги на сумму свыше 30 млрд рублей.
Сейчас эти формальные «подрядчики» в обязательном порядке должны получать лицензии, оформление которых занимает около двух месяцев. Кроме того, лицензиата еще и обязательно проверяют как минимум один раз за период действия лицензии. По словам самих участников рынка, строительство каждого объекта вызывает к жизни порядка 10–15 таких «подрядчиков». Поэтому неудивительно, что на вопрос Building Life «каких проверок вы опасаетесь больше всего?» сами застройщики на первое место поставили проверки налоговых органов.
Необходимость получения десятков лицензий реально мешает строителям сохранять полученную на растущем рынке недвижимости сверхприбыль.

Хотелось написать статью воспитательного значения. Например, что лицензирование строительной деятельности отменять опасно и преждевременно. Но, основательно покопавшись в информации, проведя несколько интервью и даже специальный опрос, building выяснил, что гасить проблему одним лишь цитированием прогнозов о грядущих катастрофах качества не получится. Пришлось разбирать ее по косточкам

В октябре Госдума приняла трезвое решение и не дала добро на отмену обязательного лицензирования строительной деятельности. Предполагалось, что эти изменения вступят в силу уже с 1 января 2005 года. Однако сила лоббирования этой поправки столь велика, что отсрочка может представиться недолгая. И уже к лету будущего года для начала строительных проектов в России компаниям не обязательно будет доказывать свой профессиональный уровень.
Лоббирование сокращения видов деятельности, подлежащей обязательному лицензированию — дело Министерства экономического развития. С завидным упорством Герман Греф готовит страну к вступлению в ВТО.

Иностранцы более чутко реагируют на модные тенденции в архитектуре, они менее зашорены и более внимательны к деталям проекта. Они тщательно продумывают функциональное удобство, доступ в помещение, его расположение, угол естественного освещения и сотни других вещей, создающих удобство дома. У них больше опыта, который позволяет реализовывать сложные проекты.
Они отлично понимают потребности своих богатых клиентов, так как сами ведут похожий образ жизни. Чиновники хотя бы на первых порах могут благосклонно относиться к их идеям и проектам. Показателен случай с "Русским авангардом" ван Эгераата, проект которого утвердили, хотя и перенесли в другое место. Александр Скокан, один из лучших российских архитекторов, уверен, что если бы его бюро сделало такой проект, то этап согласования им пройти не удалось бы.

Есть у российских застройщиков и несколько скрытых интересов к звездам архитектуры. Во-первых, это темпы продаж. Сергей Карпов из Lancaster & York: "Проекты известных архитекторов выделяются из общего ряда. Ажиотаж вокруг них начинается еще на стадии разработки проектной документации. По желанию уже к этапу разработки рабочей документации застройщик может продать своим клиентам почти половину дома. С рядовыми проектами такое бывает редко".
Во-вторых, это дополнительный заработок. Сергей Карпов: "В России средняя стоимость хорошего проектирования находится на уровне $60 за квадратный метр. Именитым архитекторам платят около $100. В рыночной цене за элитное жилье разница в $40 составляет меньше 1%. При этом застройщик получает проект высокого качества, подкрепленного репутацией известного архитектора,- как минимум это обеспечит стабильные продажи по рыночной цене, как максимум - позволит реализовать недвижимость с надбавкой 10% и более". При такой математике застройщик может поднять на имени известного архитектора свою рентабельность на 10% и более.

Похоже, наиболее продвинутые московские застройщики открыли для себя новый способ стимулирования спроса на недвижимость элитного и бизнес-класса. Один за другим они объявляют о планируемых или уже достигнутых договоренностях с известными иностранными архитекторами о проектировании своих домов и поселков. Известные архитекторы не только притягивают повышенное внимание, но и придают недвижимости новое качество и уникальность, что, по расчетам застройщиков, должно привлечь новых клиентов. А чего ожидать от архитектурных изысков самим клиентам?

"Окно в Россию" иностранные архитекторы открыли для себя в 2003 году, когда компания "Капитал Груп" объявила, что проектированием комплекса "Город столиц" в "Москва-Сити" займется известный голландский архитектор Эрик ван Эгераат. Впервые столь крупный проект был отдан иностранному архитектору.

Для российского рынка архитектурных услуг это событие стало эпохальным. Именно с этого момента отношение застройщиков к роли архитектора в успешной реализации проекта стало меняться в лучшую сторону. Если раньше застройщики не афишировали, а иногда даже скрывали авторов своих проектов (например, архитектора Трофимова, который спроектировал почти все дома "Дон-Строя", многие известные архитекторы в глаза не видели), то теперь имена архитекторов становятся неотъемлемым атрибутом маркетинговой политики застройщиков. Известный и опытный архитектор может не только сделать здание более качественным, но и повысить динамику продаж и инвестиционную привлекательность проекта. К тому же сотрудничество с известными архитекторами может благополучно сказаться на имидже и партнерских связях застройщика как в России, так и за рубежом. Этой весной "Капитал Груп" заказала все тому же ван Эгераату проектирование жилого комплекса "Русский авангард", позже привлекла к проектированию комплекса "Город яхт", а осенью заказала поселок Barvikha Hills. Ко всему прочему "Капитал Груп" ведет переговоры о проектировании жилого комплекса с Захой Хадид - известным британским архитектором, первой женщиной, получившей престижнейшую в архитектурной среде Прицкеровскую премию в 2004 году. В этом же году строительная корпорация "Крост" пригласила лауреата той же премии 2000 года - голландского архитектора Рема Колхаса для проектирования жилого комплекса "Велтон парк". Даже "Дон-Строй" изменил Трофимову и похвастался привлечением к проектированию своего дома известного архитектора, правда российского: "Дом на Мосфильмовской" спроектировал Сергей Скуратов, удостоившийся в 2004 году престижной в России архитектурной премии "Золотое сечение" за проект элитного комплекса Copper House. Не мировая знаменитость, но в России это один из наиболее успешных архитекторов.

Еще один любопытный объект — здание в Мясницком проезде, дом 5/28, на месте которого можно построить 9000 кв. м офисных площадей,— висит на рынке уже девять лет. Пятачок рядом со станцией метро «Красные ворота», выходящий на Садово-Спасскую улицу, знаменит своими общественными туалетами, что, впрочем, не делает его менее привлекательным для девелопмента. У участка было всего два инвестора: АООТ «Алмаззолотоагроторгснаб», получивший его в 1996 году (и с тех пор, по словам осведомленных людей, пытавшийся эту площадку выгодно реализовать), и ОАО «Управляющая компания „Энергосфера”», заключившее инвестконтракт в 2002 году. «Энергосфера» и должна в 2004–2005 годах снести старое здание и построить новое. Кстати, года полтора назад на удачное месторасположение чуть не купилась крупная инвестиционно-строительная компания, подыскивавшая площадку под штаб-квартиру. Стороны почти ударили по рукам, когда выяснилось, что, согласно градостроительным планам, в ближайшем будущем площадь участка может серьезно сократиться. Понятно, что штаб-квартира на проезжей части компанию не заинтересовала, и вариант был отвергнут.

На вторичном рынке земельных участков в москве водятся «динозавры». Это расположенные в привлекательнейших на первый взгляд местах площадки под застройку или реконструкцию, которые долгие годы ждут достойных хозяев или инвесторов, готовых вложить денег в их развитие.

Основных причин «зависания» не так уж много — собственник желает получить за этот участок цену выше рыночной, документы на него — «кривые», то есть затраты на их оформление делают проект если не изначально нерентабельным, то по меньшей мере проблемным. Или,например, активность местных жителей, готовых в момент выхода строителей на площадку организовать волну протеста. Случается, что эту площадку не могут поделить между собой две структуры с так называемым сильным административным ресурсом, а ушлые черные брокеры, воспользовавшись ситуацией, тем временем пытаются продать ее по дешевке какомунибудь неосведомленному девелоперу. Впрочем, все эти проблемы могут навалиться разом.
Поскольку официальной статистики по таким участкам не существует, информация обо всех нижеприведенных динозаврах приводится со слов ньюсмейкеров Building Life. Закрытость рынка и предвзятость девелоперов (ведь нельзя исключить вероятность злого умысла, когда наш собеседник сознательно создает проблемы конкуренту, «засвечивая» тот или иной участок в подобной публикации) позволяет говорить лишь о площадках, названных несколькими независимыми друг от друга источниками, не претендуя при этом на истину в последней инстанции. Например, в момент верстки номера пришлось вычеркнуть самую любопытную историю — про площадку, «болтающуюся» на рынке больше десяти лет. Инвесторы, готовые построить свои 120 тыс. кв. м практически в водоохранной зоне, не только имеются, но уже согласовали ИРД и буквально на днях вышли на участок. Кстати, тем временем черные брокеры, прикрываясь именем недавно ушедшего в отставку московского чиновника, продолжают «сватать» ее участникам рынка, прося «за вхождение в проект» скромные $6 млн.
Факт остается фактом — зависшие участки на рынке есть, и их количество велико. Во всяком случае, первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк обещал к концу октября обнародовать данные об инвентаризации инвестконтрактов, которую департамент экономической политики и развития города проводит с начала этого года. Предварительные итоги впечатляют: около 200 инвестконтрактов суммарной площадью 600 тыс. кв. м могут снова остаться без хозяина. Росляк не исключает, что эта цифра может быть ниже, но в любом случае достаточно большое количество участков имеет шанс попасть на конкурс и обрести нового инвестора. По словам чиновника одной из управ, инвентаризация «подстегнула владельцев». «Мы подали список в префектуру — и тут-то они зашевелись, теперь непонятна судьба буквально двух-трех зданий, теоретически предназначенных под реконструкцию»,— рассказал чиновник.

75% опрошенных считают, что «дон-строй» повысит цены. Но при этом почти половина из них уверена: за повышением последует новая акция — скидки.

15 октября «Дон-Строй», как гласили рекламные плакаты компании, намеревался повысить цены на квартиры. За две недели до этого Building Life провел специальный опрос участников рынка о вероятных мотивах повышения цен «Дон-Строем», предполагая в этой акции исключительно маркетинговый ход, аналогичный многим другим рекламным анонсам «Дон-Строя». Возможно, акция грозит покупателям лишь последующими еще большими скидками?
Опрошенные редакцией участники рынка оценивали, какое значение фактор повышения цены будет иметь для продаж новостроек компании. В опросе приняли участие руководители компаний: ABN Realty, Forum Properties, «Калинка-Риэлти», «Баркли», «Крост», Mirax Group, «Миэль-Недвижимость», Knight Frank, Penny Lane Realty, ПИК, Paul’s Yard, PH Investment AG, Swiss Realty Group, «Система Галс», «Терра», ДИПС, Blackwood.
25% опрошенных считают, что у компании нет предпосылок для повышения цен как по росту спроса, так и по увеличению себестоимости строительства.