Все мыслимое и немыслимое произошло в этот год. Полгода цены неслись вверх со скоростью курьерского поезда, а потом замерли на те же полгода. Манеж сгорел, и трансвааль рухнул. Компании раскалывались на куски, и бывшие коллеги становились конкурентами. Инвесторы бились за доходные участки, где потом появлялся долгострой. Чего только не было! Не было, пожалуй, только одного: скуки

Несмотря на все объективные сложности уходящего года, он выдался для участников рынка недвижимости не са- мым плохим. Стройкомплекс Москвы почти 5 млн кв. м жилья построил, как и планировал. Но купить его, как обычно, смогли не все, кто собирался.
Какие уж тут планы, когда так трагично начинается год. Февральская трагедия «Трансвааля» принесла много горя, но и явилась наукой для всех ступеней строительного бизнеса Москвы. Для власти, для чиновников, которые ответственны за согласование сложных проектов, и для самих строителей, которые прошли после трагедии в аквапарке конвейер проверок на безопасность строительства.

Оксана каарма, заместитель директора управления новостроек компании «миэль-недвижимость»

Жилье эконом-класса — менее перспективный сегмент, чем жилье бизнес-класса. Поэтому постепенно доля типовой застройки по сравнению с индивидуальной будет уменьшаться.

Рынок
Земельных участков для возведения районов массовой застройки в Москве практически не осталось. Поэтому в дальнейшем панельные дома эконом-класса будут возводиться в основном в рамках программы реконструкции ветхого жилого фонда. При этом около трети, а в некоторых случаях и половину построенного жилья будут использовать для переселения жителей района, и только оставшаяся часть отправится на рынок. Покупатели предъявляют несколько основных требований к жилью эконом-класса. Это прежде всего близость к метро, удобные транспортные развязки. Вторым значимым фактором, влияющим на решение покупателя, является цена. Наконец, потребитель обращает внимание на район расположения дома: инфраструктуру, экологию и общие характеристики. Жилье эконом-класса — менее перспективный сегмент, чем жилье бизнес-класса. Поэтому постепенно доля типовой застройки по сравнению с индивидуальной будет уменьшаться. Однако в ближайшие годы новостройки эконом-класса будут иметь стабильный высокий спрос.

Леонид казинец, президент корпорации «баркли»

К концу 2005 года объем предложения элитной недвижимости на первичном рынке может сократиться в два раза. В центре москвы, где, собственно, только и можно строить элитную недвижимость, не осталось рентабельных площадок.

Предложение
К концу 2005 года объем предложения элитной недвижимости на первичном рынке может сократиться в два раза. В центре Москвы, где, собственно, только и можно строить элитную недвижимость, не осталось рентабельных площадок. После увеличения обременения затраты на 1 кв. м элитного жилья без учета расходов на инженерию и строительство перевалили за $5 тыс., с инженерией и строительством — за $7 тыс. С августа этого года не продано ни одного инвестиционного контракта на разработку площадок в элитных районах Москвы. Поэтому сейчас девелоперы отрабатывают старые площадки. При этом, скорее всего, девелоперы не будут продавать построенную там недвижимость.
Например, наша компания сейчас ведет строительство дома площадью 25 тыс. кв. м на Остоженке. Ни один метр этой площади не пойдет на продажу, только в аренду. Новой земли в Москве уже не будет.

Наталья Коротаева, коммерческий директор «РосЕвроДевелопмент»

Рынок
Сейчас на подмосковном рынке представлены более 200 коттеджных поселков, из них более половины — среднего ценового диапазона, со стоимостью домов $300–600 тыс. Как правило, это поселки в пределах 30 километров от Москвы. Они разделены на 50–100 участков, имеют единую систему управления и эксплуатации, а также отдельные объекты инфраструктуры. Критерии, по которым можно классифицировать загородную недвижимость, еще более размыты, чем параметры для городской недвижимости в Москве. Определяющими класс поселка пока остаются соотношениецены и качества, месторасположения и объем предоставляемых услуг, наличие инфраструктуры и управление поселком.
Можно прогнозировать, что огромные дома площадью 800–1000 кв. м окончательно станут неликвидными, а типовая площадь коттеджей для постоянного проживания приблизится к 300–400 кв. м.
Думаю, что лидерами роста цен будут поселки по Киевскому, Минскому и Дмитровскому шоссе, а также уже ставшие популярными объекты на Калужском шоссе, где динамика роста цен опережает другие направления.
Спрос на рынке будет определяться в первую очередь поселками с максимально продуманной концепцией.

Полонский сергей, президент корпорации «строймонтаж»

Инвестиции в бизнес-класс как минимум сохранят деньги от инфляционных рисков. 15-процентный рост бизнес-класса перекроет инфляцию на 4–5%. К тому же бизнес-класс до сих пор не исчерпал потенциал для своего роста.

Предложение
С 2005 года объем предложения бизнес-класса начнет сокращаться. Все большие проекты уже заявлены, их немного. Новые же проекты появятся не скоро — с момента получения площадки до выхода на стройку проходит минимум 1,5 года. В целом же в Москве практически не осталось пригодных участков для комплексной застройки жилья бизнес-класса, поэтому в ближайшие годы девелоперы будут достраивать дома на той земле, которую приобрели ранее.

Городской ипотечный банк создан в партнерстве с двумя крупнейшими участниками российского финансового рынка: инвестиционной компанией «тройка диалог» и страховой компанией «росгосстрах». Банк приступил к работе 1 марта 2004 года. На сегодняшний день банк выдал ипотечных кредитов на сумму около $40 млн.

Николай Шитов, председатель правления городского ипотечного банка

Есть все предпосылки для качественного и количественного скачка рынка ипотечных кредитов. Что, в свою очередь, окажет огромное позитивное влияние на рынок недвижимости.

Основные тенденции
Главных тенденций три. Во-первых, в следующем году можно ожидать бурного роста объемов рынка ипотечных кредитов. Рост, вероятнее всего, составит не менее 100% по сравнению с нынешним годом, что сопоставимо с приростом в этом году по отношению к 2003 году. Сейчас Россия лидирует по этому показателю в сравнении с другими странами. В США, например, прирост рынка ипотеки составил 12,5% по сравнению с 2003 годом. При этом задолженность по ипотеке на каждого гражданина США в пересчете на евро составляет около 24 тыс., а в России тот же показатель составляет не более 6 евро. Вторая тенденция: участники рынка объединят свои усилия по стандартизации базовых параметров ипотечных кредитов. Это необходимо для дальнейшего развития первичного ипотечного рынка и создания вторичного рынка ипотечных кредитных инструментов. Тогда эти кредиты можно будет формировать в пулы для продажи и впоследствии выпускать ипотечные ценные бумаги.
Третья тенденция: в следующем году можно ожидать первые транши по ипотечным облигациям, если законодатели примут пакет законов по ипотечному кредитованию, который сейчас находится на рассмотрении в Госдуме. Выпуск ипотечных ценных бумаг повлияет на существующий дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, так как даст доступ к рынку капиталу.

Стагнация на рынке недвижимости не стала неожиданностью. Однако цены пойдут вниз не сразу и упадут не по всем позициям. О том, чего ждать инвесторам и покупателям, специально для building life рассказывает Игорь Брановицкий, глава девелоперской компании «кв-инжиниринг», председатель совета директоров управляющей компании «первого инвестиционного фонда недвижимости»

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на московском рынке недвижимости?
— Объективных причин для беспокойства нет: цены на нефть высокие, свободных денег на рынке много. Упал объем выручки от продажи объектов, находящихся на ранней стадии строительства. Люди перестали верить обещаниям, несуществующий дом им уже не продашь, не получается. В итоге те застройщики, кто при стагнации спроса не могут продержаться и поднять из котлованов свои проекты, испытывают серьезные трудности. — Какие существуют предпосылки для спада?
— Перепроизводство некачественного жилья, избыток непродуманных проектов, их завышенная цена.
— Если будет спад, то насколько сильный?
— Застройщики не готовы снижать цены: тяжело и не хочется. Ситуация сейчас не позволяет дать четкий ответ, что будет со спросом и ценами в январе-феврале. Я думаю, что общий тренд будет позитивным. Ведь на качественные объекты в высокой стадии готовности, спрос не падал.

Кто может прогнозировать изменения цен на тот или иной товар? Тот, кто профессионально инвестирует в рынок и зарабатывает на его движениях. Building life обратился к Кириллу Дмитриеву, управляющему директору инвестиционного фонда delta private equity partners.

— Как вы оцениваете текущую ситуацию на московском рынке недвижимости?
— У любого рынка есть базовые понятия, одно из которых — цикличность. Это касается и недвижимости: когда рынок растет — растут цены, спрос и предложение. В какой-то момент рынок перенасыщается. Во многом благодаря продавцам, которые позже других узнали о сверхдоходности рынка и вышли на него с опозданием. В такой ситуации продавцы все еще по инерции хотят продать свой товар по максимальным ценам, а покупателей, которых эти цены устроили бы, уже нет. Тогда продавцы начинают уступать, и цены снижаются до тех пор, пока спрос вновь не станет превышать предложение. И начинается новый цикл роста. Эта модель работает на любом товарном рынке. На мой взгляд, сейчас рынок недвижимости находится на пике насыщения, и в скором времени должен наступить спад.

Нет, я не считаю «Величъ» элитным поселком. Причин несколько. Во-первых, он слишком удален от города. Во-вторых, расположен не в лесу, а на поляне у леса. В-третьих, размеры домов и участки не соответствуют элитной категории: дома от 500 кв. м, участки от 50 соток. В-четвертых, в поселке очень крупный сервис-центр: 6500 кв. м на 58 домов избыточно, поэтому его полноценная эксплуатация будет обременительна для жильцов. Можно ли считать «Величъ» экогородком?

Концепция «эко» в данном случае является лишь маркетинговой уловкой. Несомненно, вопросы экологически чистого места проживания сегодня как никогда актуальны. Потребители, естественно, обратят внимание на поселок, в котором застройщик на этапе концепции и проектирования как минимум задумался об этом и постарался в полной мере использовать природную ситуацию. Но мы не считаем, что в поселке проведены какие-то специальные, уникальные мероприятия, а высадка деревьев и очистка водоема — это для застройщика то же самое, что просто дышать для человека.